Seniko studio
Broj 2/2006
Izdvajamo iz broja:
Broj 2/2006 - Željka Lukačević-Subotić
Dobro poslužen kupac – veća prodaja - dr. sc. Zvonimir Pavlek
Promjene oblika maloprodajnih poslovnih jedinica u republici hrvatskoj - Prof.dr.sc. Zdenko Segetlija
“Lokalni” igrači pokušavaju prerasti granične okvire - Ante Gavranović
Položaj stranih osoba u pravnom prometu nekretnina u RH
Jasenka Gleđa
Pravni položaj stranaca pri stjecanju nekretnina u Republici Hrvatskoj uređen je Ustavom Republike Hrvatske, Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i međunarodnim ugovorima koji, ako su sklopljeni i potvrđeni u skladu s Ustavom i objavljeni , čine dio unutarnjeg pravnog poretka Republike Hrvatske. Po pravnoj snazi, međunarodni ugovori su iznad zakona a mogu se mjenjati ili ukidati samo uz uvjete i na način koji su u njima utvrđeni.

Odredbe članka 48. Ustava Republike Hrvatske («NN» 41/01,55/01) određuju da stranci mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj uz uvjete određene Zakonom a to je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima («NN» 91/96...114/01), u daljem tekstu:Zakon).

Prema čl. 356. toga Zakona, strane fizičke i pravne osobe mogu, ako zakonom nije drukčije određeno, pod pretpostavkom uzajamnosti, stjecati vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske, ako suglasnost za to dade ministar vanjskih poslova, po prethodno pribavljenom mišljenju ministra pravosuđa Republike Hrvatske.

Stjecanje prava vlaništva stranaca na nekretninama u svijetlu sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju
Republika Hrvatska već ima potpisan međunarodni ugovor - Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju između Republike Hrvatske i europskih zajednica i njihovih država «NN» br. 14/2001 (Međunarodni ugovori) – a koji je stupio na snagu 1. veljače 2005 godine. Potpisom tog međunarodnog ugovora, Hrvatska je krenula prema promjenama uvjeta kojima strane fizičke i pravne osobe stječu vlasništvo na nekretninama u Republici Hrvatskoj.

Obveze Hrvatske po tom pitanju definirane su u članku 60. Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju gdje je navedeno:
citiramo: «Po stupanju na snagu ovog Sporazuma Hrvatska će dopustiti državljanima članica EU stjecanje nekretnina u Hrvatskoj, uz potpunu i svrhovitu primjenu postojećih postupaka, osim za područja i pitanja navedena u dodatku VII. ( Dodatak VII govori o poljoprivrednom zemljištu prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu te o područjima koja su zaštićena Zakonom o zaštiti prirode ). U razdoblju od četiri godine od stupanja na snagu ovog Sporazuma Hrvatska će postupno usklađivati svoje zakonodavtsvo koje se odnosi na stjecanje nekretnina u Hrvatskoj kako bi državljanima članica EU osigirala isti tretman kao i hrvatskim državljanima. Nakon isteka četvrte godine od stupanja na snagu ovog Sporazuma Vijeće za stabilizaciju i pridruživanje ispitat će načine za proširivanje tih prava na područja i pitanja navedena u dodatku VII.»

Dakle, ovim Sporazumom, Republika Hrvatska se obvezala da će nakon isteka četverogodišnjeg prijelaznog razdoblja, koje istječe 1. veljače 2009. izjednačiti prava svojih državljana i državljana EU na stjecanje nekretnina.
Pretpostavke stjecanja vlasništva nekretnina stranih osoba
Pri stjecanju vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj, strane fizičke i pravne osobe, moraju, osim općih, ispuniti i određene posebne pretpostavke.

Opće pretpostavke stjecanja su iste kao i kad vlasništvo stječu domaće osobe, što znači da strane osobe mogu steći vlasništvo nekretnine po svim pravnim temeljima po kojima ga mogu steći i domaće pravne osobe.
Posebne pretpostavke za stjecanje vlasništva nekretnine razlikuju se ovisno o tome stječe li se vlasništvo nekretnine naslijeđivanjem, na temelju pravnog posla, na temelju odluke suda ili druge nadležene vlasti ili zakonom.

Vlasništvo nekretnina na temelju pravnog posla može se steći samo od osobe koja je vlasnik nekretnine ( osoba koja je kao vlasnik upisana u zemljišne knjige) pri čemu ugovor o prodaji (ili darovni ugovor) mora biti sastavljen u pisanom obliku.

Prema čl. 114 st.1. Zakona, vlasništvo nekretnine može se steći na nekoliko načina:
• temeljem pravnog posla,
• odlukom suda ili druge nadležne vlasti,
• nasljeđivanjem i
• na temelju zakona,

Po svakom od navedenih pravnih temelja stjecanja, vlasništvo je stečeno tek kad su ispunjene sve pretpostavke određene Zakonom .

Za stjecanje vlasništva nekretnine na temelju pravnog posla moraju se ostvariti dvije pretpostavke i to: uzajamnost i suglasnost Ministarstva vanjskih poslova . Suglasnost za stjecanje vlasništva, ministar vanjskih poslova, izdaje po prethodno pribavljenom mišljenju Ministarstva pravosuđa.

Uzajamnost u ovim slučajevima postoji, ako u drugoj državi državljani Republike Hrvatske ili pravne osobe koje imaju registrirano sjedište u Republici Hrvatskoj mogu stjecati vlasništvo nekretnina kupoprodajom, zamjenom ili drugim pravnim poslom odnosno na temelju zakona ili po odluci suda ili drgog nadležnog tijela u drugoj državi
Kod stjecanja nekretnine odlukom suda ili druge vlasti, vlasništvo se stječe u trenutku pravomoćnosti sudske odluke odnosno konačnosti odluke druge vlasti.

U slučaju naslijeđivanja , strana osoba stječe vlasništvo naslijeđenih stvari u času otvaranja nasljedstva, ako zakonom nije drukčije određeno, te je na temelju pravomoćnog rješenja o naslijeđivanju ovlašten zahtjevati upis vlasništva u zemljišnu knjigu.

Na temelju zakona, vlasništvo se stječe u času ispunjenja pretpostavki određenih zakonom a koje nisu pravni posao, ni odluka suda ili druge vlasti na temelju koje se stječe vlasništvo niti nasljeđivanje. Na stjecanje vlasništva nekretnina stranih osoba primjenjuju i odredbe drugih propisa koje vrijede i kad domaće osobe stječu vlasništvo nekretnine.
Postupak stjecanja vlasništva nekretnina stranih osoba
Svaka strana fizička ili pravna osoba koja želi steći vlasništvo nekretnine u Republici Hrvatskoj – pravnom osnovom različitom od nasljeđivanja – mora dobiti suglasnost ministra vanjskih poslova Republike Hrvatske po prethodnom mišljenju ministara pravosuđa.
Suglasnost se izdaje u obliku upravnog akta, nakon provedenog posebnog upravnog postupka pred Ministarstvom vanjskih poslova Republike Hrvatske.

Postupak za dobivanje suglasnosti, strana fizička ili pravna osoba pokreće osobno ili putem punomoćnika na način da podnese pisani zahtjev na hrvatskom jeziku ( u formi kratkog obraćanja Ministarstvu vanjskih poslova), kojem obavezno prilaže slijedeća dokumenta :

  • kupoprodajni ugovor ( darovni ugovor) u orginalu ili ovjerenoj preslici,

  • dokaz o vlasništvu prodavatelja predmetne nekretnine, odnosno izvadak iz zemljišne knjige, u orginalu ili ovjerenoj preslici, ne stariji od šest mjeseci,

  • uvjerenje ( orginal ne stariji od šest mjeseci) tijela jedinica lokalne uprave nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje ( županijski uredi) da se nekretnina nalazi u granicama građevinskog područja predviđenim urbanističkim planom;

  • dokaz državljanstva stranog kupca ( ovjerena preslika putovnice za fizičku osobu ili dokaz o statusu pravne osobe za pravnu osobu;

  • dokaz državljanstva prodavatelja ( preslika osobne iskaznice ili putovnice)

  • ako postoji punomoćnik tada je potrebno dostaviti punomoć u orginalu ili ovjerenoj preslici;

  • neovjerenu presliku svih dokumenata i isprava koje se prilažu uz zahtjev;


Osim gore nabrojenih dokumenata, strane osobe prilažu i dokaz o uplaćenim upravnim pristojbama sukladno Zakonu o upravnim pristojbama « NN» 8/96... 141/04.
U upravnom postupku pred Minstarstvom vanjskih poslova, kojim se odlučuje o zahtjevu za stjecanje nekretnine, utvrđuje se postojanje reciprociteta ( uzajamnosti) između Republike Hrvatske i države čiji je državljanin osoba koja je postavila zahtjev za stjecanje nekretnine.

U tom smislu, Minstarstvo vanjskih poslova pribavlja zakonske propise stranih država koji se odnose na uvjete i način stjecanja prava vlasništva stranih osoba u tim državama te ih u postupku koji provodi primjenjuje i tumači.
Nakon što se , prema zahtjevu stranaca, provede upravni postupak, ovisno o tome je li riješenje pozitivno, odnosno suglasnost izdana, strana osoba ima pravo zatražiti upis vlasništva u zemljišne knjige.
Stjecanje prava vlasništva nekretnina kroz osnivanje trgovačkog društva
Stjecanje prava vlasništva nekretnina kroz osnivanje trgovačkog društva je vrlo raširen oblik legalne kupnje nekretnina stranih osoba u Hrvatskoj. Naime, trgovačko društvo, neovisno o tome u čijem je vlaništvu može steći nekretninu bez posebnih uvjeta jer se smatra hrvatskom pravnom osobom.

Odredbe članka 612. Zakona o trgovačkim društvima određuju da su inozemna trgovačka društva i trgovci pojedinci, pod uvjetima propisanim zakonom, izjednačeni su u poslovanju na području Republike Hrvatske s domaćim osobama.

Po našim propisima, također je moguće da domaća osoba osnuje trgovačko društvo, u njega unese vlasništvo nad nekretninom kao temeljni ulog, a potom kao udio u trgovačkom društvu prodaje stranoj osobi.

Nekretnine na koje strane osobe ne mogu steći pravo vlasništva
Postoje nekretnine na kojima strane osobe ne mogu imati ili stjecati pravo vlasništva, pa ni pravo građenja, zbog zaštite interesa i sigurnosti ili zato što su od posebnog gospodarskog ili drugog interesa za Republiku Hrvatsku.

Odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određuju da strana osoba ne može biti vlasnikom nekretnine koja leži na području, koje je radi zaštite interesa i sigurnosti Republike Hrvatske zakonom proglašeno područjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva ( tzv. isključena područja), osim ako je zakonom što drugo određeno.

U slučaju da je strana osoba već stekla pravo vlasništva nekretnine na takvom području, prestaje joj pravo vlasništva nad tom nekretninom a ona ima pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju.
Osim zabrane stjecanja prava vlasništva na nekretninama koje se nalaze na isključenom području Republike Hrvatske, strane fizičke i pravne osobe, ne mogu ni po kojem pravnom temelju biti vlasnici :

• poljoprivrednog zemljišta (prema čl.1.st.3.Zakona o poljoprivrednom zemljištu «NN» 66/01, 87/02 i 48/05),
• šuma i šumskog zemljišta ( prema čl.1.st.3Zakona o šumama «NN» 52/90, 5/91, 9/91,76/93,13/02, 160/04),
• zaštićenih područja (tj zemljišta u nacionalnim parkovima, rezervatima, parkovima prirode - prema čl. 194 st.1 Zakona o zaštiti prirode «NN» 162/03), osim ako međuna¬rodnim ugovorom nije drukčije određeno.

Porezne obveze stranih osoba pri stjecanju nekretnina
Osim ispunjavanja propisanih uvjeta na osnovi reciprociteta s državom iz koje potječe strani državljanin, strane fizičke i pravne osobe pri stjecanju prava vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj, plaćaju iste porezne obveze kao i domaće fizičke i pravne osobe, ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno.

Oporezivanje prometa nekretnina u Republici Hrvatskoj uređuje Zakon o porezu na promet nekretnina («NN» 69/97,26/00,127/00 153/02) i Zakon o porezu na dodanu vrijednost ( «NN» 47/95.....90/05).
Oporezivanju porezom na dodanu vrijednost podliježe jedino promet novoizgrađenih nekretnina koje isporučuju pravne i fizičke osobe – obveznici PDV-a, dok svaki drugi promet nekretnina podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina , po Zakonu o porezu na promet nekretnina.

Zakon o porezu na promet nekretnina na jedinstven način uređuje plaćanje poreza pri stjecanju vlasništva nekretnina, bez obzira da li se vlasništvo nekretnine stječe naplatnim pravnim poslom ili darovanjem, nasljeđivanjem ili na drugi način.

Prema čl. 4 Zakona o porezu na promet nekretnina, pod stjecanjem vlasništva nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, naslijeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluke suda ili drugih tijela te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.

Bez obzira na način stjecanja, kupac je obveznik plaćanja poreza na promet nekretnina. Pri stjecanju nekretnine uz nadoknadu, osnovica poreza na promet nekretnina je ukupna svota nadoknade za preneseno vlasništvo, a to je sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine (isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, preuzeti dugovi isl) Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 5%.
Kod zamjene nekretnina, porezna osnovica se utvrđuje za svakog sudionika u zamjeni prema ugovorenoj vrijednosti nekretnine iz ugovora o zamjeni ili prema tržišnoj vrijednosti nekretnine, ako je ugovorena vrijednost nekretnine nerealna ( utvrđuje je Porezna uprava).

Kod naslijeđivanja, porezni obveznik je nasljednik tj osoba koja iz ostavine naslijeđuje nekretninu.
Ako se nekretnine stječu na temelju ugovora o darovanju ili nekog drugog pravnog posla bez naknade, porezni obveznik je daroprimatelj ili osoba koja stječe nekretninu bez naknade.

Porez na promet nekretnina ne plaćaju:
1. Republika Hrvatska i jedinice lokalne samopuprave, tijela državne vlasti javne ustanove, zaklade i fondacije, crveni križ, humanitarne udruge na temelju posebnih propisa;
2. diplomatska ili konzularna predstavništva strane države pod uvjetom uzajamnosti i međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom dogovoreno oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina;
3. osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina;
4. prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu;
5. građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište) na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojim postoji stanarsko rpavo.Isto vrijedi i zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu;
6. osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva;
7. osobe koje stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, koje su nasljednici prvog nasljednog reda u odnosu prema davatelju nekretnine:
8. osobe koje stječu određene posebne djelove nekretnine razrgnućem suvlasništva ili pri diobi zajedničkog vlasništva nekretnina, do iznosa vrijednosti njihovog suvlasništva, odnosno zajedničkog vlasništva prije razvrgnuća;
9. građani koji kupuju prvu nekretninu (stan ili kuću) kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje, uz uvjet da površina nekretnine, ovisno o broju članova uže obitelji, ne premaši određenu veličinu stambenog prostora;
10. građani koji kupuju zemljište površine do 600 četvornih metara, na kojem će graditi kuću za riješavanje svog stambenog pitanja;
11. građani koji kupuju prvu nekretninu kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje kao novoizgrađenu nekretninu (što podliježe PDV-u) u dijelu koju čini vrijednost zemljišta i iznos naknade za komunalno uređenje zemljištva, prema odluci mjerodavnih tjela.

Prema čl. 12. Zakona o porezu na promet nekretnina, porez na promet nekretnina se ne plaća kad se nekretnine unose u trgovačko društvo kao osnivački ulog ili povećanje temeljnog kapitala (dokapitalizacija), a u skladu s odredbama Zakona o trgovačkim društvima.

Ne plaća se porez na promet nekretnina ni kad se nekretnine stječu u postupku pripajanja i spajanja trgovačkih društava te u postupku razdvajanja trgovačkog društva u više trgovačkih društava.

Kad se nekretninu unosi u trgovačko društvo ili se prenosi vlasništvo nekretnine na trgovačko društvo, ali u druge svrhe, a ne kao osnivački ulog ili povećanje temeljnog kapitala, porezno oslobođenje se ne može primjeniti, već je prijenos vlasništva nekretnina oporeziv promet.

Izdvajamo iz broja:
Broj 2/2006
Dobro poslužen kupac – veća prodaja
Promjene oblika maloprodajnih poslovnih jedinica u republici hrvatskoj
“Lokalni” igrači pokušavaju prerasti granične okvire
Arhiva
   
 
 
Tražilica
 
 
Newsletter

Želite li primati
gospodarske novosti
na Vaš e-mail?
Prijavite se odmah!

E-mail:
Anketa